3 Jenis Kontraktor Untuk Pekerjaan Konstruksi Real Estat Anda

Apakah Anda mencari kontraktor? Apakah Anda tidak tahu harus mulai dari mana? Tujuan artikel ini untuk memperkenalkan 3 jenis kontraktor utama yang kemungkinan Anda akan hubungi, dan memberi Anda beberapa gagasan yang tepat untuk proyek Anda …

Ingatlah bahwa kontraktor menjalankan keseluruhan, dari tipe-tipe perdagangan serba guna hingga pengrajin khusus kelas atas yang lebih berfokus pada seni daripada pada fungsi atau kepraktisan dan segala sesuatu di antaranya. Saya ingat pada flip rumah pertama saya, saya menghabiskan waktu berminggu-minggu mewawancarai kontraktor dan mendapatkan tawaran. Anehnya, saya mendapat tawaran mulai dari $ 18 ribu hingga $ 70 ribu untuk Lingkup Pekerjaan yang sama persis! Saya tidak bisa membayangkan bahwa akan ada jangkauan yang begitu luas, dan saya tidak tahu apa penyebabnya. Terutama mengingat fakta bahwa saya hanya mendapatkan tawaran untuk Biaya Tenaga Kerja, bukan Bahan (yang saya tentukan dan harga terpisah).

Inilah yang segera saya sadari …

Ada berbagai jenis kontraktor dan layanan kontrak, dan jika saya harus mengategorikannya, saya akan mendefinisikan tiga kategori utama. Perbedaan dalam tiga kategori kontraktor ini sebagian besar menjelaskan perbedaan harga, dan memiliki dampak yang sangat besar pada jumlah pekerjaan yang harus dilakukan oleh investor. Seperti yang Anda duga, saat Anda beralih dari solusi kontraktor yang lebih mahal ke yang lebih murah, jumlah upaya yang harus dilakukan oleh investor meningkat dengan cepat.

Berikut adalah tiga ember kontraktor yang akan Anda temukan jika Anda berencana melakukan rehabilitasi properti:

1. Kontraktor Umum

Istilah “kontraktor umum” digunakan dalam dua cara, menurut pengalaman saya. Mulai sekarang, saya akan membedakan “kontraktor umum” dari “Kontraktor Umum” (perhatikan kapitalisasi). Kontraktor umum adalah seseorang yang memiliki kemampuan untuk menangani banyak aspek berbeda dari proyek rehabilitasi; sebagian besar kontraktor umum pandai pertukangan, batu lembaran, listrik dasar, pipa ledeng dasar, HVAC dasar, dan area umum lainnya dari renovasi dan rehabilitasi rumah. Jenis kontraktor umum ini dapat disebut sebagai “tukang,” meskipun jika dia berlisensi dan sangat berpengalaman, dia kemungkinan lebih dari itu.

Ketika saya menggunakan istilah Kontraktor Umum, saya merujuk pada seseorang yang memiliki semua keterampilan kontraktor umum, tetapi juga mengelola semua aspek renovasi yang sebenarnya tidak dia lakukan sendiri. Seorang Kontraktor Umum akan sering mempekerjakan sub-kontraktor (kontraktor dengan keahlian khusus) untuk datang untuk menangani pekerjaan yang tidak cukup terampil untuk diselesaikan atau terlalu sibuk untuk diselesaikan. Misalnya, Kontraktor Umum akan sering mempekerjakan tukang ledeng, tukang listrik, tukang atap, ahli pondasi, dll, untuk mencakup aspek-aspek yang memerlukan keahlian khusus.

Tidak hanya Kontraktor Umum yang menyewa sub-kontraktor yang diperlukan, tetapi dia juga akan sering mengatur jadwal, anggaran proyek, dan semua pembayaran juga (jika Anda menginginkannya). Untuk proyek-proyek besar, Kontraktor Umum mungkin menghabiskan seluruh waktunya untuk mengatur jadwal, anggaran, dan sub-kontraktor, dan karena itu mungkin tidak punya waktu untuk melakukan pekerjaan sendiri. Kontraktor Umum juga bertanggung jawab untuk memastikan bahwa kapal selangnya dilisensikan dan diasuransikan dengan benar, untuk melindungi Anda dan investasi Anda (serta untuk melindungi dirinya sendiri).

Seperti yang Anda lihat, memiliki Kontraktor Umum menjadikan pekerjaan Anda sebagai investor sangat mudah; Anda mempekerjakan satu orang (Kontraktor Umum), Anda hanya membayar dia, dan semuanya baru saja selesai. (Setidaknya ini teorinya; dalam kenyataannya jika Anda tidak memiliki

distributor ACP Seven Umum yang tepercaya, Anda mungkin harus sangat praktis dan mengelolanya untuk memastikan dia melakukan pekerjaan dengan baik, yang sangat melemahkan nilainya).

Kelemahan dari bekerja dengan Kontraktor Umum terbaik adalah dia akan meminta bayaran untuk semua pekerjaan ekstra yang dia lakukan. Jika ia mempekerjakan tukang ledeng seharga $ 1000, ia kemungkinan akan menagih Anda $ 1.100-12.000 untuk pekerjaan tukang ledeng itu, karena ia harus menemukan tukang ledeng itu, mempekerjakannya, mengelolanya, dan bertanggung jawab atas kinerjanya. Kontraktor Umum juga mengelola jadwal dan memastikan bahwa proyek sesuai anggaran, sehingga akan ada biaya overhead tambahan untuk itu. Secara keseluruhan, memiliki Kontraktor Umum yang mengelola proyek Anda dapat dikenakan biaya tambahan 10-30% dari biaya tenaga rehabilitasi Anda.

2. Layanan Turn-Key (Khusus)

Jika Anda tidak menyukai gagasan membayar seseorang untuk mengelola jadwal Anda dan menyewa sub-kontraktor, Anda dapat melakukan ini sendiri. Tetapi Anda masih perlu mempekerjakan kontraktor untuk datang melakukan pekerjaan rehabilitasi yang sebenarnya.

Saat mempekerjakan kontraktor Anda sendiri, Anda memiliki beberapa opsi. Yang paling umum – dan paling dapat diandalkan – adalah menyewa kontraktor khusus yang berlisensi, diasuransikan, dan dapat mengelola diri mereka sendiri dan tim mereka. Sebagian besar kontraktor khusus mendaftarkan diri mereka di Halaman Kuning, dan mereka termasuk bisnis-bisnis populer seperti Terminex (hama / rayap) dan Roto Rooter (pipa ledeng); tentu saja, kemungkinan ada ribuan jenis perusahaan di daerah Anda yang belum pernah Anda dengar, tetapi sama andal dan memegang kredensial yang diperlukan (lisensi, asuransi, Peringkat Biro Bisnis yang Lebih Baik, dll).

Meskipun orang-orang ini mungkin bukan pekerja termurah (mereka menghabiskan banyak waktu dan upaya mendapatkan pengalaman yang diperlukan untuk mendapatkan lisensi dan kredensial mereka, dan ingin dibayar untuk usaha mereka), mereka kemungkinan akan menyelesaikan pekerjaan tanpa Anda harus “mengasuh” mereka atau perhatikan setiap gerakan mereka. Yang mengatakan, Anda masih harus memanggil mereka, mendapatkan perkiraan, menjadwalkan waktu mereka, dan memastikan mereka memiliki akses ke properti dan informasi yang mereka butuhkan – ini adalah jenis hal yang biasanya dilakukan Kontraktor Umum, dan Anda biasanya membayar untuk melakukan untuk Anda.

Kelemahan utama untuk bekerja dengan sekelompok kontraktor khusus adalah bahwa Anda akan bertanggung jawab untuk mengatur jadwal dan memastikan bahwa rehabilitasi berlangsung dengan cara yang paling optimal. Misalnya, jika Anda menyewa pelukis untuk tampil di depan pemasang kabinet dan profesional lantai, kemungkinan Anda akan membayar lebih sedikit untuk melukis, karena pelukis tidak perlu menghabiskan banyak waktu untuk melindungi bahan-bahan baru agar tidak terkena cat. . Jika Anda melakukannya sebaliknya, Anda akan menemukan bahwa rehabilitasi memakan waktu lebih lama dan lebih mahal. Sementara seorang Kontraktor Umum akan mengetahui hal-hal seperti ini agar rehabilitasi tetap berjalan dengan cepat, Anda mungkin tidak, dan mendapatkan pengalaman langsung karena harus memasang kembali dinding batu karena Anda memiliki pekerjaan dry-waller sebelum tukang ledeng Anda. , bisa membuat frustasi dan mahal.

Ngomong-ngomong, aku akan menganggap tukang yang berpengalaman untuk menjadi bagian dari grup Kontraktor Khusus ini, dan seperti yang akan saya bahas di artikel selanjutnya, pekerja yang baik mungkin yang paling penting dari semua kontraktor di gudang senjata Anda.

3. Pekerja Lepas

Yang termurah – tetapi waktu yang paling intensif untuk Anda – jalan untuk mendapatkan rehabilitasi dilakukan adalah dengan mempekerjakan apa yang saya sebut “pekerja lepas.” Mereka adalah orang-orang yang mungkin memiliki pengalaman dalam beberapa aspek rehabilitasi (mereka mungkin bahkan menjadi kontraktor umum), tetapi tidak memiliki keahlian dan pengalaman yang cukup untuk mempercayai mereka untuk menyelesaikan bahkan bagian individu dari suatu proyek tanpa manajemen. Sedangkan dry-waller key-key bisa dipercaya untuk menyelesaikan ruangan saat Anda pergi makan siang, Anda mungkin ingin tetap tinggal untuk mengelola dan mengajar pekerja lepas yang melakukan hal yang sama.

Pekerja lepas sering disebut “pekerja tidak terampil,” karena sementara mereka bekerja sangat keras, mereka tidak memiliki keahlian untuk mengetahui bagaimana menyelesaikan masalah sulit sendiri. Mereka akan meminta Anda untuk melakukan itu, jadi Anda dituntut memiliki pengetahuan dan keahlian untuk menyelesaikan masalah tersebut. Misalnya, seorang pekerja lepas mungkin dengan senang hati memasang karpet atau ubin untuk Anda, tetapi mungkin tidak tahu caranya; terserah pada Anda untuk menunjukkan teknik yang tepat dan kemudian memastikan bahwa dia mengikutinya dan menyelesaikan pekerjaan dengan benar.

Pekerja lepas sejauh ini merupakan biaya tenaga kerja termurah untuk rehabilitasi, tetapi akan membutuhkan waktu, tenaga, keahlian, dan kesabaran yang paling banyak dari Anda.

Banyak investor akan memilih kombinasi ketiga jenis kontraktor ini untuk proyek mereka. Mereka dapat memilih untuk menyewa GC untuk proyek-proyek besar yang tidak dapat mereka tangani sendiri, dan kemudian menggunakan kombinasi kontraktor layanan turn-key dan pekerja lepas untuk proyek-proyek yang lebih kecil. Ini semua adalah masalah menyeimbangkan biaya, waktu, dan upaya yang diperlukan untuk menyelesaikan pekerjaan.

You may also like...

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *